Usucapione immobiliare: cos’è, come funziona e quando interviene il notaio

L’usucapione immobiliare è un modo di acquisto della proprietà di un immobile attraverso il possesso protratto nel tempo con le caratteristiche previste dalla legge. Per gli immobili, la regola generale richiede venti anni di possesso continuato.

Non basta, però, utilizzare una casa o un terreno per venti anni. Perché possa maturare l’usucapione occorre comportarsi nei confronti del bene come farebbe il titolare del diritto, senza che l’utilizzo dipenda, ad esempio, da un contratto di affitto, da un comodato o dalla semplice tolleranza del proprietario.

Quando ne ricorrono i presupposti, l’usucapione costituisce un acquisto a titolo originario: il diritto non viene trasferito dal precedente proprietario attraverso una compravendita o una donazione, ma viene acquistato per effetto del possesso e del decorso del tempo previsti dalla legge.

Quali sono i requisiti dell’usucapione immobiliare?

L’articolo 1158 del Codice civile stabilisce che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento si acquistano attraverso il possesso continuato per venti anni.

Il punto fondamentale è capire che cosa si intende per possesso. Abitare in una casa, coltivare un terreno o utilizzare un garage non significa necessariamente possederli ai fini dell’usucapione.

Chi vive in un appartamento in affitto, ad esempio, riconosce che la proprietà appartiene al locatore. Lo stesso avviene, in linea generale, per chi utilizza gratuitamente un immobile ricevuto in comodato. In questi casi si parla di detenzione, non di possesso utile all’usucapione.

Una situazione simile può verificarsi nei rapporti familiari: vivere per molti anni nella casa dei genitori non consente di per sé di acquistarla per usucapione se l’utilizzo deriva dal consenso o dalla tolleranza del proprietario.

Quando l’utilizzo del bene nasce come detenzione, il semplice trascorrere del tempo non è sufficiente a trasformarlo in possesso. Deve intervenire un cambiamento riconoscibile anche all’esterno, nei modi previsti dalla legge. Questo passaggio viene definito interversione del possesso.

Il possesso acquistato in modo violento o clandestino, inoltre, non consente di far decorrere il termine finché la violenza o la clandestinità non siano cessate.

Dopo quanti anni si acquista un immobile per usucapione?

La forma ordinaria di usucapione di beni immobili richiede venti anni. Esistono però alcune ipotesi nelle quali la legge prevede termini diversi.

Usucapione ordinaria: 20 anni

È la regola generale. Il termine decorre da quando ha inizio un possesso effettivamente utile all’usucapione e deve proseguire senza interruzioni per venti anni.

Se inizialmente il bene viene utilizzato in forza di un contratto o con il consenso del proprietario, non è quindi sufficiente calcolare venti anni dalla data in cui è iniziato il suo utilizzo.

Usucapione abbreviata: quando bastano 10 anni

L’usucapione abbreviata, prevista dall’articolo 1159 del Codice civile, riguarda una situazione specifica: l’acquisto in buona fede di un immobile da una persona che, in realtà, non ne è proprietaria, sulla base di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà e regolarmente trascritto.

Se ricorrono tutti questi requisiti, l’usucapione può maturare in dieci anni dalla data della trascrizione.

Non si tratta quindi semplicemente di una versione più breve dell’usucapione ordinaria. I dieci anni valgono soltanto quando sono presenti tutte le condizioni previste dalla legge.

Per i terreni agricoli valgono sempre 20 anni?

Non sempre. L’articolo 1159 bis del Codice civile prevede una disciplina particolare per la piccola proprietà rurale.

Per i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani e negli altri casi previsti dalla norma, l’acquisto per usucapione può avvenire attraverso il possesso continuato per quindici anni. In presenza degli specifici requisiti previsti per l’acquisto in buona fede da chi non è proprietario, è contemplato anche un termine abbreviato di cinque anni dalla trascrizione.

Questo non significa che ogni terreno agricolo si usucapisca in quindici anni. Occorre verificare che il fondo rientri effettivamente nella disciplina della piccola proprietà rurale; in caso contrario si applica la disciplina ordinaria.

Anche la semplice coltivazione o manutenzione di un terreno per molti anni non determina automaticamente l’usucapione. È necessario verificare se il fondo sia stato effettivamente posseduto come proprietario e con quali modalità.

Come si dimostra l’usucapione?

Chi intende far accertare l’acquisto per usucapione deve poter dimostrare le caratteristiche e la durata del possesso.

Non esiste un unico documento che provi automaticamente l’usucapione. A seconda del caso concreto possono assumere rilievo:

• le testimonianze di persone che conoscono direttamente la situazione;
• fotografie e documentazione sullo stato dei luoghi;
• utenze, imposte e tributi;
• documenti relativi a lavori eseguiti sull’immobile;
• recinzioni, accessi e altri elementi che dimostrino le modalità di utilizzo del bene;
• mappe, visure e documentazione tecnica;
• eventuali comunicazioni intercorse con il proprietario.

Nel caso di un terreno possono essere particolarmente importanti anche l’individuazione dei confini, le modalità di accesso, le coltivazioni, le recinzioni e gli eventuali rilievi tecnici.

Pagare IMU, TARI, bollette o spese di manutenzione non è sufficiente, da solo, a dimostrare l’usucapione. Si tratta di elementi che possono contribuire alla prova insieme agli altri fatti del caso concreto.

Lo stesso vale per il catasto: l’intestazione catastale è utile per identificare il bene e ricostruirne la storia, ma non costituisce, da sola, prova della proprietà o dell’avvenuta usucapione.

Come si fa riconoscere l’avvenuta usucapione?

L’usucapione matura quando si verificano i presupposti previsti dalla legge. Tuttavia, quando occorre rendere certa e documentabile la nuova situazione proprietaria, ad esempio in vista di una vendita, diventa necessario accertare l’avvenuta usucapione e renderla conoscibile attraverso i registri immobiliari.

Le controversie in materia di diritti reali rientrano tra quelle per le quali è previsto il preventivo esperimento della mediazione civile prima di promuovere il giudizio.

Se le parti raggiungono un accordo che accerta l’usucapione, questo può essere trascritto nei registri immobiliari quando le sottoscrizioni del processo verbale sono autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato, secondo quanto previsto dall’articolo 2643, n. 12 bis, del Codice civile.

Se invece non viene raggiunto un accordo, l’accertamento può essere richiesto al giudice. In questo caso devono essere provati i fatti sui quali si fonda l’usucapione. La sentenza che accerta l’acquisto viene successivamente trascritta nei registri immobiliari.

Trascrizione e aggiornamento catastale non sono la stessa cosa. La prima riguarda la pubblicità delle vicende giuridiche dell’immobile nei registri immobiliari; il catasto svolge invece principalmente una funzione fiscale e di identificazione del bene, e il suo aggiornamento non sostituisce la trascrizione né vale a dimostrare la titolarità del diritto.

Qual è il ruolo del notaio nell’usucapione?

Il notaio assume inoltre un ruolo importante quando l’immobile acquistato per usucapione deve successivamente essere venduto, donato o interessato da un’altra operazione immobiliare. In questi casi occorre ricostruire la provenienza del bene e verificare quanto risulta dai registri immobiliari.

Per approfondire questi aspetti è possibile consultare la sezione dedicata ai trasferimenti immobiliari.

Cosa interrompe l’usucapione? Basta una diffida?

Non qualsiasi contestazione del proprietario interrompe automaticamente il decorso dell’usucapione.

Una semplice diffida stragiudiziale, con la quale il proprietario contesta l’utilizzo dell’immobile o ne chiede la restituzione, non è di per sé sufficiente a interrompere il termine.

Possono invece assumere efficacia interruttiva gli atti previsti dalla legge, tra cui gli atti giudiziali diretti a recuperare il possesso del bene. Anche l’essere stati privati del possesso per oltre un anno determina l’interruzione dell’usucapione, ai sensi dell’articolo 1167 del Codice civile; l’interruzione si considera però non avvenuta se è stata proposta l’azione diretta a recuperare il possesso e il possesso è stato effettivamente recuperato.

Per stabilire se il termine sia stato effettivamente interrotto è quindi necessario verificare che cosa sia accaduto concretamente e in quale momento.

Usucapione ed eredità: cosa succede in caso di morte del proprietario 

La morte del proprietario non determina automaticamente né l’usucapione né l’interruzione del periodo già maturato. Occorre ricostruire la successione, individuare gli eredi e verificare come sia stato esercitato il possesso dell’immobile.

La questione è particolarmente delicata quando uno solo dei coeredi utilizza il bene.

Un coerede può, in presenza dei necessari presupposti, arrivare a usucapire anche le quote degli altri. Tuttavia, non basta vivere da solo nella casa ereditata, occuparsi dell’immobile o pagarne tutte le spese. Deve essere dimostrato un possesso esclusivo esercitato con modalità incompatibili con il diritto degli altri coeredi.

Lo stesso problema può emergere quando, dopo molti anni, vengono individuati eredi che inizialmente non erano conosciuti. Il solo decorso del tempo non consente di stabilire automaticamente a chi appartenga l’immobile. Occorre ricostruire sia la successione sia le modalità con cui il bene è stato posseduto.

Quando la vicenda coinvolge un immobile ereditato, può quindi essere necessario verificare anche la posizione successoria dei soggetti interessati. Sul sito dello Studio è disponibile un approfondimento sui servizi relativi a testamento, successioni e donazioni.

Si può vendere un immobile acquistato per usucapione?

Sì. Un immobile acquistato per usucapione può essere successivamente venduto.

Prima dell’atto è però importante ricostruire la provenienza del bene, verificare come sia stata accertata l’usucapione e controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le altre formalità presenti nei registri immobiliari.

L’usucapione, inoltre, riguarda l’acquisto del diritto sull’immobile e non sana eventuali irregolarità urbanistiche o edilizie. La situazione urbanistica, edilizia e catastale deve quindi essere verificata separatamente prima della compravendita.

Queste verifiche assumono particolare importanza anche quando sull’immobile deve essere costituita un’ipoteca per ottenere un mutuo.

Assistenza notarile per l’usucapione immobiliare a Padova

Lo Studio Notarile Associato Doria Saglietti Scerbo presta assistenza per gli aspetti di competenza notarile connessi all’usucapione e alle successive operazioni sull’immobile.

Le sedi dello Studio sono:

• Padova: Corso del Popolo, 8/C, 35131 Padova. Tel. 049 655 080.
• Vigonza: Via Bachelet, 5, 35129 Vigonza (PD). Tel. 049 628 807.
• Grantorto: Via Umberto I, 55/2, 35010 Grantorto (PD). Tel. 049 655 080.

È possibile scrivere a info@studionotariledbs.it oppure utilizzare la pagina Contatti e Preventivi.

FAQ sull’usucapione immobiliare