Rent to buy: come funziona il contratto e qual è il ruolo del notaio

Il rent to buy è un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, disciplinato nel nostro ordinamento dall’articolo 23 del D.L. 133/2014, noto come Decreto Sblocca Italia. Questa formula consente al proprietario, definito concedente, di concedere immediatamente il godimento di un immobile al conduttore, attribuendogli il diritto di acquistarlo successivamente entro un termine determinato e imputando al prezzo di trasferimento una parte dei canoni pagati.

In altre parole, il rent to buy consente di entrare subito nell’immobile pagando un canone periodico e di decidere successivamente se acquistarlo, imputando una parte dei canoni al prezzo finale.

L’operazione può rappresentare uno strumento flessibile per chi desidera accedere alla proprietà dell’immobile ma non possiede, al momento, i requisiti per ottenere un finanziamento bancario o preferisce rinviarne la richiesta.Il conduttore versa un canone periodico suddiviso in due componenti: una quota destinata a remunerare il godimento dell’immobile e una quota imputata al prezzo dell’eventuale futura compravendita. Alla scadenza del termine concordato, il conduttore ha la facoltà di decidere se acquistare la casa saldando il prezzo residuo oppure di non comprare, con le conseguenze economiche stabilite nel contratto.

Cos’è il contratto rent to buy e la differenza con l’affitto con riscatto

Per comprendere cos’è e come funziona è necessario chiarire la natura contrattuale dell’operazione, la cui disciplina è espressamente dettata dall’articolo 23 del D.L. 133/2014. Spesso il rent to buy viene genericamente assimilato all’affitto con riscatto. Tuttavia, mentre la locuzione “affitto con riscatto” raccoglie diverse formule negoziali (come la locazione con opzione di acquisto), il rent to buy è invece una figura espressamente disciplinata dalla legge, nella quale il conduttore ottiene subito l’utilizzo dell’immobile e può decidere successivamente se acquistarne la proprietà. Il rent to buy va distinto anche dalla vendita con riserva della proprietà, che costituisce una diversa figura contrattuale nella quale il trasferimento avviene con modalità differenti.

Occorre altresì distinguere il rent to buy dal contratto preliminare di compravendita tradizionale:

• nel contratto preliminare, sia il promittente venditore sia il promissario acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare il contratto di compravendita immobiliare definitivo entro una data stabilita;
  
• nel rent to buy, il concedente assume l’obbligo di garantire il godimento dell’immobile e di trasferirne la proprietà qualora il conduttore eserciti il diritto di acquisto, mentre il conduttore ottiene fin da subito la consegna del bene e mantiene la facoltà di scegliere se acquistarlo.
  

Il conduttore può scegliere se acquistare, senza essere automaticamente obbligato a concludere la compravendita: l’esercizio del diritto di acquistare la proprietà del bene resta un’opzione discrezionale.

Come funziona il contratto rent to buy: la divisione del canone mensile

La struttura economica del contratto di rent to buy poggia sulla scomposizione obbligatoria della somma versata periodicamente. Al momento della stipula del contratto, le parti devono determinare con precisione la duplice componente del canone:

• quota di godimento: è la parte del canone destinata a remunerare l’utilizzo dell’immobile e viene trattata fiscalmente secondo la disciplina applicabile alla componente di godimento;
  
• quota in acconto prezzo: rappresenta un’anticipazione del prezzo dell’eventuale futura compravendita che sarà detratta dal prezzo residuo al momento della compravendita definitiva.
  

La legge non impone una percentuale fissa per suddividere le due quote: l’importo della quota acconto e della quota di godimento viene concordato liberamente tra le parti, ma la precisa indicazione della quota imputata al prezzo è un elemento essenziale del contratto.

A questa ripartizione si affianca la disciplina del mancato esercizio del diritto: ai sensi dell’articolo 23, comma 1-bis, il contratto deve definire la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. Qualora il conduttore decida di non acquistare l’immobile, non commette un inadempimento; le parti rimangono legate alle clausole pattuite in merito alla quota di acconto da restituire e a quella da trattenere in capo al proprietario.

Esempio numerico di un’operazione di rent to buy

Per comprendere lo sviluppo finanziario del contratto rent to buy, ipotizziamo un accordo su un immobile del valore concordato di 200.000 euro:

• durata del contratto: 5 anni (60 mesi);
• canone mensile complessivo: 1.000 euro;
• quota di godimento (50%): 500 euro al mese, pari a 30.000 euro complessivi destinati a remunerare il godimento dell’immobile e non imputati al prezzo;
• quota imputata al prezzo (50%): 500 euro al mese, pari complessivamente a 30.000 euro imputati al prezzo;
• saldo finale al rogito: 170.000 euro (pari al prezzo originario di 200.000 euro meno i 30.000 euro imputati al prezzo);
• in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il contratto prevede la restituzione del 70% della quota imputata al prezzo;

Qualora alla fine dei 5 anni il conduttore eserciti il diritto di acquisto, verserà il saldo residuo di 170.000 euro. Se invece decide di non acquistare, dovrà rilasciare l’immobile e il concedente gli restituirà il 70% della quota imputata al prezzo, pari a 21.000 euro, trattenendo i restanti 9.000 euro, oltre alla quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile.

L’esempio ha finalità esclusivamente illustrative: importi, durata del contratto, ripartizione del canone e quota da restituire possono essere liberamente concordati dalle parti.

Trascrizione del rent to buy e tutele legali dal notaio

Per consentire la trascrizione nei registri immobiliari, il contratto rent to buy deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio. La trascrizione è uno degli elementi più importanti di questa tipologia di contratto, perché tutela il conduttore anche nei confronti di eventi e/o pregiudizievoli che possono verificarsi dopo la stipula.

In particolare, la trascrizione produce due effetti principali:

• garantisce il diritto di utilizzare l’immobile fino alla scadenza del contratto. Il contratto di rent to buy trascritto è opponibile ai terzi, per effetto del richiamo all’articolo 2643, primo comma, numero 8), del codice civile. Se il concedente vende l’immobile durante il rapporto, il nuovo proprietario deve rispettare il contratto già trascritto e non può interrompere il godimento del conduttore prima della scadenza convenuta. Lo stesso vale se la proprietà si trasferisce per successione a causa di morte. Resta fermo, in entrambi i casi, il diritto del conduttore di acquistare l’immobile alle condizioni pattuite;
• protegge il futuro acquisto dell’immobile. Se, dopo la trascrizione del rent to buy, il proprietario concede un’ipoteca a una banca oppure un creditore trascrive un pignoramento sull’immobile, tali vincoli successivi non pregiudicano il diritto del conduttore ad esercitare il diritto di acquisto nei termini previsti dal contratto. In altre parole, il conduttore potrà diventare proprietario senza subire gli effetti di quelle iscrizioni successive che pertanto non gli saranno opponibili.

La trascrizione del rent to buy produce due tutele con durate diverse. L’opponibilità del godimento ai terzi segue le regole proprie della trascrizione delle locazioni ultranovennali. L’effetto prenotativo, che protegge il futuro acquisto, opera invece per la durata stabilita nel contratto e comunque non oltre dieci anni (articolo 23, comma 3).

Diverso è il caso delle ipoteche, dei pignoramenti o degli altri vincoli già esistenti prima della stipula del rent to buy: queste formalità continuano a essere opponibili anche al conduttore. Per questo motivo il notaio effettua preventivamente le verifiche giuridiche, ipotecarie e catastali sull’immobile e controlla anche la documentazione urbanistica.

Mancato pagamento, procedura di rilascio e insolvenza

La legge disciplina con attenzione le conseguenze dell’inadempimento e le tutele per le parti:

• soglia di morosità: il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni determinato dalle parti, che non può essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Ad esempio, su un piano di 60 canoni totali, la soglia non può essere inferiore a 3 canoni;
  
• procedura di rilascio: in caso di risoluzione per morosità, il concedente può chiedere il rilascio dell’immobile secondo le modalità previste dalla legge;
  
• liquidazione giudiziale e tutela delle parti: se il concedente viene sottoposto a liquidazione giudiziale (la procedura che ha sostituito il fallimento), il contratto di rent to buy non si scioglie automaticamente e il conduttore continua a beneficiare delle tutele previste dalla legge, anche per l’eventuale restituzione delle somme a cui ha diritto. Se, invece, la liquidazione giudiziale riguarda il conduttore, sarà il curatore a valutare se proseguire o meno il contratto secondo quanto previsto dalla normativa.
  
  

Vantaggi, rischi e quando il rent to buy non conviene

I vantaggi per chi compra e per chi vende

I principali benefici per le parti si riassumono in:

• per il conduttore: consente di accedere al godimento di un immobile senza immobilizzare l’intero anticipo al rogito. La regolarità dei pagamenti può contribuire a documentare la capacità di sostenere un impegno periodico, ma non garantisce la futura concessione del mutuo da parte della banca;
  
• per il concedente: consente di concedere immediatamente l’immobile in godimento, percependo un canone periodico e mantenendone la proprietà fino all’eventuale compravendita definitiva.
  

I rischi e i casi in cui la formula non conviene

Il rent to buy può presentare criticità o risultare poco conveniente quando:

• non vi sia una ragionevole probabilità che il conduttore riesca a ottenere il finanziamento necessario per saldare il prezzo residuo, con il rischio di dover rilasciare l’immobile;
  
• siano presenti ipoteche o pignoramenti anteriori non estinti o non gestiti preventivamente;
  
• il contratto non disciplini con chiarezza la quota di acconto da restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto;
  
• il prezzo dell’immobile sia stato fissato fuori mercato senza adeguate valutazioni peritali.
  

Spese di gestione, manutenzione e imposte sull’immobile

Per quanto riguarda la gestione dell’immobile durante la vigenza del rapporto, l’articolo 23 del D.L. 133/2014 l’articolo 23, comma 3, del D.L. 133/2014 rinvia, in quanto compatibili, ad alcune soltanto delle norme dettate in materia di usufrutto: gli articoli da 1002 a 1007 e gli articoli 1012 e 1013 del codice civile:

• manutenzione e spese connesse all’uso: le riparazioni ordinarie, la custodia del bene e gli oneri condominiali relativi al godimento sono normalmente a carico del conduttore, secondo la disciplina applicabile e quanto stabilito nel contratto;
  
• riparazioni straordinarie e imposte di proprietà: gli interventi straordinari restano normalmente a carico del concedente, salvo le specifiche previsioni consentite dalla legge. L’IMU rimane normalmente a carico del proprietario, mentre la TARI è generalmente dovuta dal soggetto che occupa e utilizza l’immobile.
  

Quali imposte si pagano nel rent to buy

La tassazione del rent to buy dipende da diversi fattori, tra cui la natura del concedente (privato o impresa), la tipologia dell’immobile e il regime fiscale applicabile. Per questo motivo non esiste un’unica imposta valida per tutti i contratti.

In particolare:

• Quota di godimento: è la parte del canone corrisposta per utilizzare l’immobile durante la durata del contratto. La sua tassazione varia a seconda che il concedente sia un privato o un’impresa e del regime fiscale applicabile.
• Quota imputata al prezzo: è la parte del canone che costituisce un acconto sul futuro acquisto dell’immobile. Anche in questo caso il trattamento fiscale dipende dalla natura del concedente, dalla tipologia dell’immobile e dal regime fiscale dell’operazione.
• Trasferimento finale: se il conduttore esercita il diritto di acquisto, al rogito si applicano le imposte di una normale compravendita. Nell’acquisto tra privati di un’abitazione “prima casa” l’imposta di registro è del 2%, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Senza agevolazioni l’aliquota sale al 9%. La base imponibile è il prezzo pattuito: l’acquirente persona fisica può però chiedere in atto il criterio del “prezzo-valore”, che commisura l’imposta al valore catastale rivalutato. Se la vendita è soggetta a IVA valgono le regole proprie di quel regime. L’imposta di registro già pagata sugli acconti viene scomputata da quella dovuta al rogito (Agenzia delle Entrate, circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015).

Il rent to buy può essere utilizzato anche per immobili commerciali, terreni e immobili in corso di costruzione. In quest’ultimo caso il contratto deve essere coordinato con la disciplina speciale prevista a tutela dell’acquirente di immobili da costruire.

Le clausole del contratto rent to buy da disciplinare con attenzione

Per definire con chiarezza il rapporto e ridurre il rischio di controversie, nel contratto è opportuno disciplinare con precisione:

1. identificazione dell’immobile: esatta individuazione catastale del bene e indicazione dei dati e della documentazione relativi alla sua situazione urbanistica, edilizia ed energetica;
   
2. durata e termine: indicazione della durata del godimento e del termine per l’esercizio del diritto di acquisto;
   
3. prezzo e articolazione del canone: determinazione del prezzo di vendita, o degli eventuali criteri oggettivi per il suo adeguamento, e ripartizione analitica del canone tra quota di godimento e quota imputata al prezzo;
   
4. disciplina della restituzione: determinazione precisa della quota acconto da restituire in caso di mancato acquisto;
   
5. soglia di morosità: indicazione del numero minimo di canoni non pagati, anche non consecutivi, che determina la risoluzione, nel rispetto della soglia prevista dalla legge;
   
6. ripartizione delle spese: regolazione di manutenzioni ordinarie, straordinarie, spese condominiali e imposte;
   
7. ulteriori clausole di regolazione del rapporto: modalità con cui il conduttore deve comunicare la volontà di acquistare, conseguenze dell’inadempimento del concedente, disciplina di eventuali lavori e miglioramenti eseguiti dal conduttore, assicurazione del bene ed eventuale possibilità di cedere il contratto.
   

Per approfondire le verifiche e gli adempimenti connessi alla compravendita, è possibile consultare la sezione dello Studio dedicata ai trasferimenti immobiliari.

FAQ – Domande frequenti sul contratto rent to buy