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ITLa plusvalenza immobiliare è il guadagno economico che si realizza quando il prezzo di vendita di un bene immobile è superiore al costo sostenuto per il suo acquisto o la sua costruzione. La disciplina fiscale di tale plusvalenza varia significativamente in base alla natura del bene ceduto (fabbricato o terreno edificabile) e alle circostanze dell’acquisto e della vendita. In Italia, questa differenza viene tassata se la cessione a titolo oneroso avviene entro 5 anni dall’acquisto (o dalla costruzione), poiché la legge presume un intento speculativo nell’operazione. Tuttavia, la tassazione non è dovuta se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso o se è stato acquisito per successione.
Comprendere come funziona la tassazione della plusvalenza, come si calcola il guadagno tassabile e quali sono le esenzioni previste dalla legge è fondamentale per pianificare correttamente una compravendita immobiliare ed evitare oneri fiscali imprevisti. Nei paragrafi che seguono verranno analizzati i criteri di determinazione della plusvalenza, le modalità di pagamento delle imposte e i casi particolari legati a donazioni e terreni.
Cos’è la plusvalenza immobiliare e quando viene tassata
La plusvalenza immobiliare rappresenta un “reddito diverso” secondo la normativa fiscale italiana. L’obiettivo della norma è tassare i profitti derivanti da operazioni immobiliari concluse in un arco temporale ridotto. La legge disciplina in particolare la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, presumendo l’intento lucrativo.
Il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto o di costruzione del bene immobile. Se la vendita immobiliare avviene dopo che sono trascorsi oltre 5 anni, la plusvalenza non è più tassabile e il guadagno resta interamente nella disponibilità del venditore. La tassazione non si applica, anche prima dei cinque anni, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. Questo requisito viene verificato solitamente attraverso la residenza anagrafica, fermo restando che rileva l’effettivo utilizzo dell’immobile come dimora abituale. È importante notare che queste regole si applicano alle persone fisiche e alle società semplici, mentre sono escluse le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice e le società di capitali, per le quali la plusvalenza concorre alla formazione del reddito d’impresa o è tassata a IRES.
Come calcolare la plusvalenza e determinare il guadagno
Il calcolo della plusvalenza non corrisponde alla semplice differenza tra il prezzo d’acquisto e il prezzo di vendita. Per determinare la plusvalenza imponibile, dal corrispettivo percepito all’atto della cessione è possibile sottrarre il prezzo di acquisto dell’immobile aumentato dei cosiddetti “costi inerenti” documentati.
I costi inerenti che incrementano il costo fiscalmente rilevante (e quindi riducono la plusvalenza imponibile) comprendono:
- le imposte pagate al momento dell’acquisto (registro, IVA, ipotecarie e catastali);
- le spese notarili e i compensi di mediazione professionale per l’acquisto e per la vendita;
- Le spese sostenute per interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria che hanno incrementato il valore del fabbricato.
Tassazione ordinaria o imposta sostitutiva: il ruolo del notaio
Il contribuente che realizza una plusvalenza tassabile può scegliere tra due diversi regimi di tassazione. Con la tassazione ordinaria, la plusvalenza realizzata viene indicata nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote IRPEF progressive.
In alternativa, la normativa consente di optare per un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquota fissa al 26%. Questa opzione deve essere richiesta espressamente al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita. In questo caso, il notaio svolge una funzione di delegato al versamento d’imposta: provvede al calcolo della somma dovuta, riceve la provvista dal venditore e si occupa del versamento diretto all’Agenzia delle Entrate. Scegliere la tassazione della plusvalenza tramite notaio permette di definire ogni obbligo fiscale contestualmente al rogito, e potrebbe comportare un risparmio fiscale per il contribuente.
Casi particolari: donazione, successione e terreni
Il titolo di provenienza dell’immobile influisce in modo determinante sul regime fiscale applicabile alla vendita. Capire come l’immobile acquistato è entrato nel patrimonio del venditore è il primo passaggio necessario per stabilire il trattamento della plusvalenza.
- Immobili acquistati per successione: la vendita di immobili pervenuti per eredità non genera mai plusvalenza tassabile, indipendentemente dal tempo trascorso, fatta eccezione per i terreni edificabili. Anche qualora il de cuius avesse acquistato l’immobile da pochissimo tempo, il passaggio ereditario neutralizza l’obbligo fiscale.
- Immobile ricevuto in donazione: in questo caso, per verificare il rispetto del quinquennio, il calcolo non parte dalla data dell’atto di donazione, ma dalla data di acquisto originaria effettuata dal donante.
- Fabbricati e terreni agricoli: per la vendita oltre i cinque anni dall’acquisto non si ha plusvalenza fiscalmente rilevante. Per i terreni edificabili, invece, la plusvalenza è sempre tassata, a prescindere dalla durata dal momento dell’acquisto..
- Unità immobiliari urbane e pertinenze: la vendita di pertinenze effettuata separatamente dall’abitazione principale entro i cinque anni può essere soggetta a tassazione.
FAQ – Vendita immobili plusvalenza
Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita?
La plusvalenza non è dovuta se la vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto o se l’immobile è stato ricevuto per successione. Inoltre, l’imposta non è dovuta per gli immobili utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso del titolare o dei suoi familiari.
Cosa succede se i proprietari sono mancati prima dei 5 anni dall’acquisto?
Nel caso in cui l’immobile venga venduto dagli eredi, la plusvalenza non è mai dovuta. La normativa fiscale stabilisce infatti che gli immobili acquisiti per successione siano sempre esenti dalla tassazione sulla plusvalenza, interrompendo il presupposto speculativo anche se il defunto possedeva il bene da poco tempo.
Come si calcola la plusvalenza su un immobile ricevuto in donazione?
Se l’immobile è ricevuto in donazione, la plusvalenza derivante dalla cessione si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita attuale e il costo di acquisto sostenuto originariamente dal donante che ha effettuato la liberalità.
Che succede se si vende un immobile prima dei 5 anni?
Se la vendita avviene entro meno di cinque anni e non ricorrono le esenzioni per l’abitazione principale, la plusvalenza derivante dalla vendita è soggetta a tassazione. Il venditore può scegliere tra l’imposta sostitutiva del 26% al rogito o la tassazione ordinaria IRPEF.
Il regime del Superbonus influisce sulla plusvalenza?
Sì. Per gli immobili oggetto di interventi Superbonus ex art. 119 DL 34/2020 conclusi da non più di dieci anni, con opzione per sconto in fattura o cessione del credito, la plusvalenza è fiscalmente rilevante (art. 67, co. 1, lett. b-bis, TUIR), salve le esclusioni per immobili pervenuti per successione o adibiti ad abitazione principale. Anche in questo caso è possibile optare per l’imposta sostitutiva al 26%.
Chi deve calcolare la plusvalenza immobiliare?
Quando il venditore opta per l’imposta sostitutiva, il calcolo della plusvalenza è effettuato dal notaio sulla base della documentazione fornita dalla parte venditrice con il supporto del proprio commercialista. Nel periodo intercorso tra acquisto e vendita si verificano i costi inerenti per determinare correttamente la plusvalenza imponibile.